Déduction des frais d’hypothèque
La Cour suprême laisse les banques sans arguments.
Finies les réponses aux clients invoquant une prétendue fin du délai de réclamation. L’arrêt de la Cour suprême du 14 juin reprend la doctrine de la Cour de justice de l’Union européenne et clarifie définitivement le délai pour réclamer aux banques ce qui a été indûment payé au titre des frais hypothécaires (50 % des frais de notaire et 100 % des frais d’agence, d’enregistrement et d’évaluation) : le délai commence à courir à partir du moment où la clause en question est déclarée nulle et non avenue.
Cela ouvre la porte à une vague de réclamations pour des hypothèques anciennes, voire annulées, car la date de signature de l’hypothèque n’a pas d’importance. Ce qui est décisif, c’est le moment où le client sait ou aurait pu savoir que sa clause est abusive, ce qui ne se produit pas tant qu’il ne dispose pas d’un jugement spécifique confirmant la nullité.
Les acheteurs qui n’ont pas encore réclamé l’argent qu’ils ont payé pour les frais supplémentaires lors de la signature de leur hypothèque sont au meilleur moment pour le faire, car cet arrêt marque une avancée importante dans la protection des droits des consommateurs. Les montants moyens à récupérer vont de 1 500 euros à 2 000 euros de capital, pour des prêts hypothécaires de 150 000 euros à 200 000 euros.
Qui peut réclamer des frais hypothécaires ?
Les consommateurs ayant contracté une hypothèque avant juin 2019 peuvent demander le remboursement des frais d’hypothèque, car c’est à cette date qu’est entrée en vigueur la loi sur les contrats de crédit immobilier (ancienne loi sur l’hypothèque), qui impose désormais à la banque la quasi-totalité des frais découlant du prêt. À partir de juin 2019, peu importe l’année où le contrat a été signé et si l’hypothèque a été remboursée ou non.
Quelles dépenses peuvent être déduites ?
Les dépenses qui peuvent être déduites sont celles que la banque a dû payer au moment de la signature du prêt hypothécaire et qui sont uniquement liées à la constitution ou à la modification de l’hypothèque (pas les dépenses de l’achat et de la vente ou d’autres entreprises formalisées en même temps). En d’autres termes, ce ne sont pas toutes les dépenses payées qui sont réclamées, mais seulement celles imposées au client et qu’il n’était pas tenu de payer en vertu de la réglementation en vigueur ou d’un accord valable et spécifique à cet égard. Il s’agit des frais suivants
50 % des frais de notaire
100 % DES FRAIS DE GREFFE
100 % DES HONORAIRES DU GÉRANT
100 % DES FRAIS DE PREMIÈRE ÉVALUATION
Taxe de transfert (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)) qui est prélevée sur le DEED. Il n’est pas toujours payé, seulement lorsqu’une garantie ou une caution est également formalisée dans l’acte.
Comment obtenir les factures à réclamer ?
Pour commencer une réclamation, nous devons rassembler tous les documents relatifs à l’hypothèque, à savoir l’acte de propriété et toutes les factures attestant que vous avez payé les frais à réclamer. Nous devons nous rappeler qu’en général, ces factures nous ont été remises en même temps que l’acte, et qu’il est donc facile pour nous de conserver toute la documentation ensemble.
Cependant, si nous ne disposons pas des factures, il faut savoir que la demande de documentation adressée à l’institution financière n’a aucune valeur. La banque n’est pas obligée d’avoir, de conserver ou de remettre ces documents, vous devrez donc vous adresser à la personne qui les a émis, c’est-à-dire le notaire, le cadastre, la Gestoría et l’évaluateur.
Comment réclamer des frais hypothécaires après l’arrêt de la Cour suprême ?
Après le dernier arrêt de la Cour suprême sur les frais hypothécaires, les demandes de remboursement des frais hypothécaires sont très claires : les institutions financières doivent les payer à leurs clients et, par conséquent, ceux-ci ont tout à fait le droit de les réclamer. Malgré cela, la plupart des institutions financières restent réticentes et ne restituent généralement pas les montants à l’amiable, invoquant d’interminables excuses qui n’ont aucun fondement juridique.
En revanche, lorsque les réclamations sont initiées par un avocat ou un cabinet spécialisé, la situation change considérablement, de sorte qu’il est toujours conseillé de demander conseil dès le départ.
De nombreuses banques ont fait payer aux consommateurs des frais qui ne leur incombaient pas, et le moment est venu de récupérer cet argent. Il vous suffit de rassembler les documents et de nous contacter.
Nous examinerons les documents et vous indiquerons si votre demande est recevable. N’oubliez pas que tout le monde peut intenter une action en justice, même si l’hypothèque est ancienne et a déjà été annulée.
